昆明市城市更新改造土地补偿指导意见

为加快推进我市城市更新改造工作，完善城市功能，规范我市城市更新改造项目土地补偿行为，维护征地双方当事人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《云南省土地管理条例》等法律、法规规定，结合我市实际，制定城市更新改造土地补偿指导意见。

  一、集体土地补偿

（一）集体农用地

按照2009年7月1日省政府公布实施的《昆明市征地统一年产值及区片综合地价补偿标准》执行。其中适用征地区片综合地价的区域，不区分地类，按确定的征地区片标准统一补偿；适用征地统一年产值的区域，耕地按确定的平均补偿标准进行补偿，除耕地外的其余农用地可参照耕地补偿标准执行。林地补偿标准按林业部门确定的标准执行（详见附表）。

省政府批准公布实施我市新的征地补偿标准后，按新标准执行。

（二）集体建设用地

主城规划建设区430平方公里范围内的用地，按照25万元/亩的标准进行补偿，若集体农用地补偿标准高于25万元/亩的，参照集体农用地标准补偿。此区域外的用地，参照《昆明市征地统一年产值及区片综合地价补偿标准》执行。

（三）集体未利用地

参照征地统一年产值标准中的耕地补偿标准执行，最低补偿标准不得低于耕地补偿标准的一半。

二、国有土地补偿

（一）划拨土地

按原国有划拨土地使用权取得时的成本进行补偿。若原取得成本不足25万元/亩的，按25万元/亩进行补偿。

（二）出让土地

1.通过招标、拍卖、挂牌方式取得的土地

按照土地批准用途扣减已使用年限后，以评估价格为依据协商补偿。

2.协议出让土地

按照原土地使用权取得成本扣减已使用年限进行补偿。也可双方协商确定补偿，但协商补偿价格不得高于原批准用途扣减已使用年限后的评估价。

3.通过转让方式取得土地

按照原转让时取得价扣减土地已使用年限后进行补偿。也可双方协商确定补偿，但协商补偿价格不得高于原批准用途扣减已使用年限后的评估价。

若转让时，土地使用权人已向政府作出书面承诺的，按原承诺转让价扣减土地已使用年限后进行补偿。

4.清理完善手续用地（8·31用地）

（1）清理完善手续用地（8·31用地）按照原土地使用权取得成本加银行同期贷款利息进行补偿。

对已缴清相关规费但未取得土地使用权证的，按前款执行。

（2）取得成本加银行同期贷款利息测算后低于25万元/亩的，可按照25万元/亩进行补偿；

（3）原完善用地手续时已按程序进行过评估备案的，可按备案价补偿；

（4）按照《昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市完善用地手续中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法的通知》（昆政办〔2010〕220号）要求，已足额补缴土地出让价款完善了用地手续的，可进行评估后补偿。

5.企业改制用地

（1）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得《土地使用权证》，登记用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，按土地登记用途进行评估，以评估价格为依据进行补偿。

（2）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得《土地使用权证》，但登记用途仍保留为工业用地的，按土地登记用途进行评估，同时，将企业改制时在册职工的安置费用，由国资委认定后与评估价格合计作为补偿标准。

（3）未完成改制，也未办理土地出让手续的，由国资委认定纳入改制的成本后，再测算补偿价格。

三、其它事项

（一）在城市更新改造土地补偿安置中，若采取房地合一方式对国有土地上的建（构）筑物进行补偿的，应在《补偿协议》中明确土地补偿费用已包含在补偿总费用中；

若采取房地合一方式对集体土地上的建（构）筑物进行补偿的，应与被征地集体经济组织签订《征地补偿协议》，并在《征地补偿协议》中明确采用房地合一方式，土地补偿费用已包含在被征地人员（单位）的建（构）筑物拆迁补偿安置费用中。

（二）在城市更新改造工作中，属于无主土地的，其权属单位认定为属地政府（管委会），并参照国有划拨用地25万元/亩的标准进行补偿。

（三）本市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区，三个国家级开发（度假）区建成区范围内的城市更新改造中，涉及土地补偿的，适用本意见。其他区域参照执行。

（四）本意见自印发之日起施行。

附件：昆明市征地统一年产值及区片综合地价补偿标准

附件

昆明市征地统一年产值及区片综合地价补偿标准

一、昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区征地区片综合地价表（2009年）

基准日：2009年1月1日                                                测算时间：2008年12月

二、呈贡县征地区片综合地价表（2009年）

基准日：2009年1月1日                                                测算时间：2008年12月

三、五华区征地统一年产值标准表（2009年）

基准日：2009年1月1日                                                测算时间：2008年12月

四、盘龙区征地统一年产值标准表（2009年）

基准日：2009年1月1日                                                测算时间：2008年12月

五、西山区征地统一年产值标准表（2009年）

基准日：2009年1月1日                                                测算时间：2008年12月